Остров Рим и Makers District: почему я считаю эту часть Рима недооценённой

Большую часть последнего десятилетия у острова Рим была проблема с репутацией. Это было место, где покупают, если хочется быть рядом с городом, но не платить цены Саадията: группа башен, мост и не слишком много поводов куда-то идти пешком.

Это описание уже устарело, и я считаю, что представление рынка о Риме отстаёт от того, что там реально строится.

Что изменилось

Три вещи, и они усиливают друг друга.

Юрисдикция ADGM. Остров Рим — вместе с островом Марьях — теперь входит в Abu Dhabi Global Market. Это не косметическая надпись: за ней стоит отдельная правовая и регуляторная среда, и у неё есть прямое практическое следствие для арендодателей, к которому я вернусь ниже.

Набережная, которую действительно достраивают. Makers District построен вокруг Corniche Al Reem: километровой набережной с климат-контролем вдоль воды, где более 100 точек ритейла, ресторанов и сервисов. Климат-контроль в Абу-Даби значит больше, чем кажется: он превращает набережную, непригодную для использования четыре месяца в году, в круглогодичную.

Реальное поглощение, а не только анонсы. ADREC зафиксировал 10,5 млрд дирхамов продаж жилья в районах ADGM за первое полугодие 2026 года — рост на 153% год к году. Рим и Марьях вместе вошли в четвёрку районов, на которые пришлось 84% всей стоимости продаж квартир в новостройках по эмирату.

Аргумент о ценах

Вот цифра, которая заставила меня присмотреться. В срезе ADREC по средним ценам продажи на острове Рим за первое полугодие 2026 года разброс между проектами составляет примерно от 9 000 до 29 000 дирхамов за квадратный метр.

Это трёхкратный разброс внутри одного острова.

Такой разброс говорит о двух вещах. Во-первых, «остров Рим» — это не ценовая точка, а набор очень разных активов, и любой разговор, начинающийся со средней цены по острову, уже неверен. Во-вторых, верхняя граница диапазона приближается к цифрам, которые ассоциируются с более статусными адресами, а нижняя всё ещё отражает старую репутацию.

Разрыв между этими краями — это и есть возможность, и это же риск. Покупать дешёвый край просто потому, что он дешёвый, — не тезис. Покупать конкретное здание, чьи локация, продукт и управление подтянут его к верхней границе диапазона за пять лет, — вот это тезис.

Что реально строится

Текущий пайплайн на острове и вокруг него разнообразнее, чем когда-либо:

Уточнение, потому что его часто искажают: Riviera Residences расположен на острове Рим, но MERED не относит его к Makers District. В собственных материалах девелопера указан только Al Reem Island. Пишу об этом потому, что «Makers District» стало сокращением, которое брокеры применяют вольно, а граница района влияет на то, какие удобства действительно находятся у вашего порога.

Структура платежей The Artery — 40% в период строительства и 60% при завершении. Это стоит отметить: соотношение платежей до и после передачи ключей — одна из крупнейших переменных в расчёте доходности по новостройке.

Аргумент о близости и его предел

Из некоторых точек Рима видно Саадият. В продажах этот факт работает очень активно, и он заслуживает разбора.

Вид на более дорогой остров чего-то стоит: вид — это реальный, оцениваемый атрибут. Но вид — это не механизм, по которому ценовой уровень более дорогого острова переносится на вас. Рим будет переоценён тем, что происходит на Риме: набережной, заполняющейся арендаторами, школами и университетом, притягивающими семьи, ADGM, притягивающим работодателей.

Честная версия аргумента о близости — про доступность, а не про соседство. Из Makers District — около 20 минут до Downtown Abu Dhabi и Культурного района Саадията, 5 минут до ADGM и Galleria, а на самом острове находятся Sorbonne University Abu Dhabi, Repton School, Reem Mall и Al Fay Park. Именно такое сочетание — деловой район, университет, школы, молл и набережная в пределах одного моста — превращает место в то, где люди живут, а не туда, где спекулируют.

Две вещи, которые я считаю особенно внимательно

Я смотрю на Рим позитивно. Но не некритично — есть две цифры, которые я заставляю посмотреть каждого клиента.

Предложение

Остров Рим — второй в эмирате по объёму планируемого нового жилья: 13 518 единиц к 2030 году. На Саадият, Рим и Яс вместе приходится 75% всех планируемых новых квартир в Абу-Даби, а пик ввода по эмирату — 2028 год.

Больше предложения — больше выбора у покупателей, больше конкуренции при перепродаже и в аренде, особенно в 2028–2030 годах, когда значительная часть объёма выйдет одновременно. Если ваш выход — перепродажа в этом окне, вы будете продавать в самой плотной части пайплайна. Это не повод избегать Рима; это повод точно понимать, каким именно зданием вы владеете, и спланировать выход, отличный от «продам в 2029-м, как все».

Исключение из заморозки аренды

Со 2 июня 2026 года ADREC заморозил рост арендных ставок по эмирату: продления — 0%, повторная сдача — по стоимости предыдущего договора. Комьюнити ADGM — острова Рим и Марьях — освобождены от этого и продолжают формировать ставки свободно.

Для арендодателя это реальное структурное преимущество, и сейчас оно недообсуждено. До заморозки цены новых договоров внутри инвестиционных зон росли на 21% год к году по квартирам. У Рима сохраняется возможность переоценки; у большей части эмирата — пока нет.

Две оговорки. Исключение — это позиция регулятора, а позиции меняются: я бы не строил десятилетнюю модель на предположении, что оно сохранится бессрочно. И исключение помогает только в том случае, если локальная картина предложения позволяет реально поднимать ставки, — а это возвращает нас к 13 518 юнитам выше. Два фактора тянут в разные стороны, и что перевесит, будет отличаться от здания к зданию.

К чему я прихожу

Старый взгляд на Рим — спальный кластер башен с мостом — заложен в цены тех частей острова, которые этого уже не заслуживают. Новый взгляд — обслуживаемый прибрежный район под регулированием ADGM с набережной, университетом, базой работодателей и мариной — заложен в цены одних зданий и не заложен в цены других.

Этот разброс и есть вся возможность. Он вознаграждает работу на уровне конкретного здания и наказывает покупку «Рима» как концепции.

Если нужна текущая картина по конкретной башне — по какой цене она реально торгуется, что осталось и как это соотносится с диапазоном ADREC, — запросите у нас.