Golden Visa через недвижимость: почему правила Дубая и Абу-Даби различаются

«Если я куплю за 2 млн AED, получу Golden Visa?» — пожалуй, самый частый вопрос, который мне задают. Короткий ответ: возможно, но условия зависят от эмирата, способа оплаты и того, готов ли объект. Десятилетний Golden Residency — федеральная программа, но заявки через недвижимость обрабатываются по каналам каждого эмирата, и Дубай с Абу-Даби описывают условия по недвижимости по-разному.

Что общего

• Виза резидента на 10 лет с продлением.
• Порог стоимости недвижимости — 2 млн AED, это может быть один или несколько объектов.
• Членов семьи — супруга и детей — как правило, можно спонсировать.

Дубай: что сказано на странице DLD

На странице услуги Dubai Land Department виза инвестора описана для недвижимости стоимостью 2 млн AED, полностью принадлежащей заявителю, и указано, что недвижимость в ипотеке допускается при письме банка об отсутствии возражений. В письме должны быть указаны уплаченная сумма и остаток. Во вступлении страницы говорится об уплаченных 2 млн AED, а в условиях услуги — об уплаченной сумме и остатке; формулировки не полностью совпадают, поэтому точное требование для своего случая уточняйте в DLD.

Правил для off-plan на странице нет. Сборы за 10-летнее разрешение основного заявителя — около 9 885 AED (медосмотр, Emirates ID, резидентство, сборы DLD и административные), за членов семьи — отдельно.

Абу-Даби: что сказано на странице ADDED

Страница Абу-Даби для инвесторов в недвижимость, обновлённая 27 октября 2026 года, ставит более строгие условия по капиталу:

• Заявитель должен владеть недвижимостью, купленной минимум на 2 млн AED вне ипотеки, — то есть собственный капитал должен быть не меньше 2 млн AED.
• Ипотека национальных банков допускается для объектов дороже 2 млн AED, но собственный капитал всё равно должен быть не менее 2 млн AED. Пример со страницы: при объекте за 5 млн AED остаток кредита — не больше 3 млн AED.
• Для ипотечного объекта нужны сертификат стоимости объекта, справка об отсутствии судебного ареста и налоговая форма, подтверждающая уплату не менее 250 000 AED налогов за два года до подачи.
• Для off-plan нужен договор с одобренным девелопером и подтверждение оплаты девелоперу не менее 2 млн AED на дату подачи.

Что это значит на практике

Практический вывод: подписанный SPA с первым взносом 5% по этим официальным страницам не даёт права на Golden Visa через недвижимость в Абу-Даби, и на странице Дубая тоже нет ничего, что говорило бы, что этого достаточно. Осторожнее с маркетингом, обещающим визу «от брони 5%».

О заявлениях, что визу «поставили на паузу»

В соцсетях я видел посты о том, что Golden Visa через недвижимость в Абу-Даби «приостановлена». Официальная страница ADDED, обновлённая в день моей проверки, по-прежнему описывает программу и её требования. Подтвердить паузу я не могу и не стал бы считать это фактом. Что я действительно советую — перед покупкой уточнить у органа, что заявки вашей категории принимаются и рассматриваются так, как описано.

Мой взгляд

Golden Visa — реальное преимущество, и для многих семей это часть причины купить. Но я советую клиентам никогда не покупать объект, который без визы им был бы не нужен. Выбирайте правильный актив ради него самого, стройте оплату так, чтобы условия визы в вашем эмирате выполнялись, и подтверждайте право до подписания. Виза должна быть следствием хорошей покупки, а не причиной плохой.